L’article 261 D du Code général des impôts prévoit une exonération de TVA pour les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés à usage d’habitation.

Cette exonération comporte une exception cruciale : elle ne s’applique pas si l’activité concurrence celle des établissements hôteliers. Le législateur soumet donc la location meublée à la TVA lorsque, au-delà de l’hébergement, au moins trois des prestations suivantes sont proposées dans des conditions similaires à celles des professionnels de l’hôtellerie :

le petit-déjeuner
le nettoyage régulier des locaux
la fourniture de linge de maison
la réception de la clientèle

Cette question demeure centrale depuis l’essor du meublé touristique via les plateformes numériques comme Airbnb. Les hôteliers considèrent ces locations comme concurrentes, même lorsque tous les critères ne sont pas formellement remplis.

Évolutions jurisprudentielles récentes

La Cour administrative d’appel de Nantes a jugé en juin 2023 qu’une location disposant “de manière potentielle” de trois prestations parahôtelières perd son exonération de TVA. Cette décision élargit l’interprétation des textes en exigeant seulement que le bailleur possède les moyens d’offrir ces services, non qu’il les fournisse effectivement.

Le Conseil d’État a également rendu un avis en juillet 2023 estimant le régime légal partiellement non conforme à la directive TVA. Il prescrit d’apprécier “au cas par cas” si chaque établissement se trouve en concurrence potentielle avec le secteur hôtelier, en considérant notamment la durée minimale de séjour et les prestations accompagnant l’hébergement.

Conséquences pratiques

Cette évolution jurisprudentielle pourrait contraindre certains bailleurs à assujettir leurs revenus locatifs à la TVA, avec le risque de ne pouvoir en répercuter le coût sur leurs locataires. Les opérateurs du meublé saisonnier suivront attentivement les développements législatifs et jurisprudentiels à venir.