Fiscalité immobilière
La fiscalité immobilière recouvre l'ensemble des impositions frappant les opérations sur immeubles : droits de mutation à titre onéreux (DMTO), TVA immobilière, impôt sur les plus-values, revenus fonciers et IFI. La structuration fiscale d'un investissement immobilier — choix entre détention en direct, SCI, SCPI ou véhicule professionnel — est déterminante pour optimiser le rendement après impôt tout au long de la chaîne de valeur.
Notre approche
L’investissement immobilier, qu’il soit résidentiel, commercial ou industriel, est soumis à un environnement fiscal dense et en constante évolution. IC Avocats conseille les investisseurs privés et internationaux, les promoteurs, les foncières et les fonds immobiliers dans la structuration de leurs opérations et la gestion de leur fiscalité courante.
Nos interventions types
Structuration d’investissements
IC Avocats accompagne les investisseurs français et internationaux dans la structuration fiscale de leurs investissements immobiliers, de l’acquisition à la cession.
- Localisation de sociétés d’investissement internationales et structuration de fonds d’investissement immobilier
- Structuration fiscale des opérations de désinvestissement
- Démembrement de propriété immobilière à usage professionnel
- Gestion et optimisation de la TVA sur les opérations immobilières
Promotion immobilière
IC Avocats accompagne les promoteurs immobiliers dans la gestion de leur fiscalité opérationnelle, en veillant à la sécurisation de chaque étape du projet.
- Planification TVA et droits d’enregistrement des opérations de promotion
- Rescrit TVA et sécurisation du régime fiscal applicable
- Prorogation des délais de construction et gestion des obligations fiscales associées
- Taxe d’aménagement et redevance de création de bureaux en Île-de-France
Taxe de 3 %
IC Avocats conseille les entités juridiques françaises et étrangères détenant des immeubles en France sur leurs obligations au titre de la taxe de 3 %.
- Audit du périmètre déclaratif et identification des entités assujetties
- Préparation et dépôt des déclarations annuelles
- Procédures de régularisation en cas d’omission ou d’insuffisance déclarative
Fiscalité locale
IC Avocats accompagne les propriétaires et les entreprises dans l’optimisation et la contestation des impositions locales liées à leurs actifs immobiliers.
- Audit des valeurs locatives foncières et identification des anomalies
- Taxe annuelle sur les bureaux et locaux commerciaux
- Taxe d’habitation sur les logements vacants et taxe sur les locaux vacants
- Réclamations contentieuses en vue de l’obtention de dégrèvements
Questions fréquentes
Questions fréquentes
Quand la vente d'un bien immobilier est-elle soumise à la TVA plutôt qu'aux droits de mutation ?
La vente d'un immeuble neuf (achevé depuis moins de cinq ans) est obligatoirement soumise à la TVA au taux de 20 %, avec des droits de mutation réduits (0,715 %). La vente d'un immeuble ancien est en principe soumise aux droits de mutation à titre onéreux (5,80 % en Île-de-France), mais peut être soumise à TVA sur option ou lorsque le vendeur est un assujetti qui a réalisé des travaux de rénovation transformant l'immeuble. Cette distinction est déterminante pour le calcul du coût total d'acquisition et la récupération de TVA par un acquéreur assujetti.
Qu'est-ce qu'une société à prépondérance immobilière (SPI) et quelle est sa fiscalité ?
Une société est à prépondérance immobilière lorsque ses actifs sont constitués, directement ou indirectement, à plus de 50 % d'immeubles ou de droits portant sur des immeubles non affectés à l'exploitation. La cession de parts de SPI est soumise aux droits d'enregistrement au taux de 5 % (contre 0,1 % pour les parts de sociétés ordinaires), et la plus-value réalisée par une personne physique est imposable selon le régime des plus-values immobilières (et non des plus-values sur valeurs mobilières). La qualification de SPI doit être vérifiée attentivement avant toute cession.
Quels sont les avantages fiscaux de la location meublée (LMNP/LMP) ?
La location meublée non professionnelle (LMNP) permet d'amortir le bien immobilier et le mobilier sur le plan comptable et fiscal, réduisant ou annulant le revenu imposable pendant de nombreuses années. Les déficits en LMNP ne sont déductibles que des revenus de même nature. La location meublée professionnelle (LMP) — accessible lorsque les recettes annuelles dépassent 23 000 € et représentent plus de 50 % des revenus professionnels — offre en plus la possibilité d'imputer les déficits sur le revenu global et des avantages en matière d'ISF/IFI et de droits de succession.
Comment est calculée la plus-value immobilière d'un particulier ?
La plus-value immobilière brute d'un particulier est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition majoré des frais d'acquisition forfaitaires (7,5 %) et des dépenses de travaux (réelles ou forfait de 15 % après cinq ans). Sur cette plus-value brute sont appliqués des abattements pour durée de détention, conduisant à une exonération totale au bout de 22 ans pour l'impôt sur le revenu (30 %) et de 30 ans pour les prélèvements sociaux (17,2 %). La résidence principale est entièrement exonérée de plus-value.
Qu'est-ce que le régime des marchands de biens et quels sont ses risques fiscaux ?
Est considéré comme marchand de biens tout professionnel qui achète des immeubles ou droits immobiliers en vue de les revendre. Ses bénéfices sont imposés à l'IS ou à l'IR dans la catégorie des BIC (et non en plus-values), ce qui peut conduire à une imposition plus lourde mais aussi à la récupération de la TVA sur les achats et travaux. Le principal risque est la requalification en marchand de biens de particuliers ayant réalisé plusieurs opérations de cession, avec application rétroactive de la TVA et des BIC. L'intention spéculative au moment de l'acquisition est le critère central de la qualification.